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厂房炒作侵蚀实体:一个企业主的500多天租房记录
赵学民 

一段时间以来,中山、顺德交界处105国道沿线“中国家电产业黄金走廊”企业发现,“二房东”操弄市场,厂租一年内上涨40%以上,企业界呼吁政府部门出手遏制炒厂房行为。“二房东”对企业影响到底有多大?在东升开金属制品厂的老板黄生(化名)向记者讲述了自己500多天里寻找厂房的各种遭遇,显示很难挣脱“二房东”的控制,每平方米月租从12.3元增长到20元以上,两年内厂房租金占企业经营成本比例从12%增长到30%。 

5月13日,在位于东升镇广福大道的厂房见到黄生时,房顶上原工厂的招牌还没有拆去,搬迁工作还在收尾。坐在大门左侧的办公室里,黄生没有尘埃落定的兴奋。他讲述起500多天寻找厂房的心路历程,连连叹息厂租不到两年涨了至少6成,自己成了被“二房东”伤害的人。 

后悔:不该错过第一次

现年39岁的黄生,2012年在中山民众镇开厂,主要从事紧固件生产。为了就近配套,2013年5月把工厂搬到东升镇,朋友让出1000平方米厂房给他。几年里,根据合同,每平方米月租从11元涨到12.3元。

到了2016年10月,因公司发展和产能扩张,公司陆续添置了新的设备,他的厂房不够用了,开始寻找新厂房。最先联系的是位于东成路的“永胜工业园”。说是“工业园”,其实是“二房东”取的名字,前身是“永胜五金表面处理有限公司”。这是一家1995年在东升注册的港资企业,经营超过了20年。

其时,一些在当地经营多年的劳动密集型外资企业,出于成本考虑,有的选择缩减产能,有的转移到成本较低的东南亚国家。老港企“永胜”也缩减了规模,闲置了部分厂房。嗅觉灵敏的“二房东”接手了空置厂房,经过重新装修后对外招租,当时给黄生的报价是每平方米14元月租。

黄生没有急于作决定,当时,东成路一带部分企业外迁,闲置厂房不少,黄生只需要租一间面积2000平方米左右的厂房,应该不难。没想到,过了几天再去谈,“永胜工业园”月租已经涨到了每平方米15元。

黄生很快发现自己低估了形势,眼睁睁看着厂租节节攀升:2016年上半年每平方米月租才11-12元左右;2016年底报价达到13-14元;2017年上半年报价15-16元;2017年下半年普遍报价为17-18元。而根据实际使用面积计算,每平方米月租目前早已超过了20元,普遍在22-25元,他再也不可能租到报价14元的厂房了。

黄生有些后悔,如果第一次看厂时不犹豫,现在会在更加敞亮的厂房里生产,厂租比现在少四五成。 

无奈:租金里的猫腻看不懂

接受不了“二房东”不断跳涨的报价,他想了一个权宜之计,先租一处小的厂房放设备,再慢慢找合适的厂房。

2017年10月,他通过中介找到“×鑫工业园”, 这里曾经是一家工厂,被“二房东”接管并分租。查找公开资料,经营该工业园的是2017年5月注册的×鑫实业投资有限公司。

黄生所租的厂房空间窄而狭长,测量实际使用面积为350平方米,是将原有的一间厂房简单分隔出来的,两家厂中间仅有一块蓝色的铁皮隔离,机器的轰鸣声互相交织。

“二房东”给出的面积是465平方米,每平方米月租报价14.5元,加上公摊面积后,打包价是7900元。细算发现,如果按照实际面积350平方米计算,他要支付的每平方米月租达到22.6元。为何出现这么大偏差?秘密就在“二房东”虚增的面积上,通过一次虚增加一次公摊,收费面积虚增56%。黄生咬咬牙,租了下来。

厂房租好后,他自己装电缆,装电表,并且建了阁楼做办公室用,花费了四万多元。然后赶紧投入生产,边生产边寻找合适的厂房。

过了几个月,终于找到现在的这处厂房,跟“×鑫”的老板提出将这处小厂房转租他人,老板答应了黄生,但是要按行规收取一个月租金的转租中介费7900元,并在退回押金的时候扣款800元,厂房没转出之前黄生每个月仍需缴纳1380元基础电费。4月,这间厂房被转租出去,经了解得知,“×鑫”向新租户收取转让费8800元,中介费8000元,共16800元。

黄生给记者算了一笔经营成本账,以往,自己的工厂人工费占经营成本的40%;模具及辅助生产设备投入占35%;厂租占12%左右。而现在,厂租占比达到约30%,极大地侵蚀了企业利润,他不得不努力在其他环节节省开支。“现在,辛辛苦苦赚来的钱大部分给了房东。”他苦笑道。

这次租厂房经历,让他看到了“二房东”管理和收费中的猫腻,除了虚增面积再算公摊面积,“二房东”还会收取中介费、管理费、转让费、卫生费、服务费等,这些收费只有收据,没有发票。有的企业电费、水费由“二房东”代收,价格比地方标准高出一截。 

抉择:再也不相信“二房东”

寻找厂房的500多天时间里,黄生几乎每天都接到中介电话,至今仍有中介向他推介厂房,还有周边镇区中介打来电话,很明显个人信息被中介泄露。他跟着中介看了许多厂房,最多的一天看了4处厂房。有的厂房被多家中介带去重复看了四五次。问他看过多少厂房,他说很难数清楚,少说也有超过50处。

为了避免受制于“二房东”,黄生一直有意识地寻找一手房东,还真遇到过。2017年8月,经介绍,他找到了位于葵兴大道的一处厂房。这处厂房的房东在东升做实业许多年了,经过多年积累,购置了此处物业。房东的儿子接手产业后,看到了厂房分租带来的高额利润,遂把更多精力放在厂房出租和物业管理等业务上。房东给出了每平方米月租17元的打包价,没有公摊面积。黄生犹豫了个把月,对方也认为金属制品厂噪音大,担心影响附近居民区,加上不愁租,回绝了黄生。

转机终于出现了,他委托当地朋友多方寻找,终于找到了现在的一手房东。这位房东跟黄生的想法一致,不相信“二房东”,拒绝把厂房交给“二房东”打理,选择自己亲自管理。

黄生说没能从房东那得到多少价格实惠,但已经是最好的选择,因为再也不想跟“二房东”打交道了。毕竟,当地厂房租金已经被“二房东”整体推高,一手房东也了解了现在的厂租行情,学会了分租管理模式。

新厂房实际使用面积1500平方米,连同空地,房东按照2000平方米收租,月租金3万元。后来,房东在租金里增加每月1800元租赁税,月租金因此达到31800元,按实际使用面积算,每平方米月租为21.2元。

“哪里都是如此,你一点办法都没有。”黄生长叹了一口气。500多天的找厂房经历,他在中山第一次产生了强烈的“漂”的感觉,正犹豫要不要跟朋友去阳东租地建厂房。他说,自己经常在想,下一次,厂房会搬到哪里呢?

黄启艳 程明盛

(原载2018年5月17日《中山日报》,见报时有删改)

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